📋 Sommaire du guide (14 chapitres)
Chronologie des dispositifs de défiscalisation immobilière
Depuis 1986, le législateur a multiplié les incitations fiscales à l'investissement locatif. Comprendre leur généalogie est indispensable pour saisir la logique du dispositif Jeanbrun — héritier direct de Périssol — et anticiper les réformes à venir.
Naissance des premières incitations fiscales locatives
Première réduction d'impôt pour l'acquisition de logements neufs mis en location. Supprimé
Amortissement à 80 % sur 24 ans — ancêtre direct du Jeanbrun
Premier système d'amortissement massif sur les revenus fonciers. Même logique : déduction calculée sur la valeur du bien, sans réduction d'impôt. Supprimé
L'ère des amortissements "classiques"
Amortissement 6 % × 7 ans puis 4 % × 2 ans. Encore déclarables en 2025 pour les investissements 2009 — case 4BY (Brochure IR 2026, p. 159). Éteint
Le plafond de 10 700 € toujours en vigueur
Articles 156 et 156 bis du CGI. Cases 4BA / 4BB / 4BC / 4BD. Plafond doublé à 21 400 € pour rénovation énergétique depuis 2022 (prorogé au 31/12/2027 par LF 2026). Actif 2026
Transformation en réduction d'impôt (22 ou 30 %)
L'ancien Malraux (déduction illimitée) devient une RI pour les permis déposés depuis le 01/01/2009. Régime antérieur éteint pour les revenus 2018 (Brochure IR 2026, p. 282). Réformé
La réduction d'impôt "grand public" — clôturée fin 2024
Réduction de 12 à 21 % du prix selon durée d'engagement, dans les zones tendues. Critiqué pour sa faible rentabilité réelle. Définitivement clôturé le 31 décembre 2024. Clôturé 31/12/2024
Réduction pour loyers conventionnés (15 à 65 %)
Contrepartie : loyers plafonnés et conventionnement Anah. Dispositif ciblé parc ancien. Actif
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Fin du double avantage LMNP. Les amortissements déduits réduisent le prix de revient fiscal à la revente, augmentant mécaniquement la PV imposable. En vigueur
Le successeur dopé du Pinel et du Périssol
Déduction directe sur revenus fonciers sur 80 % de la valeur du bien. Taux différenciés selon catégorie sociale du logement. Neuf (VEFA) et ancien réhabilité. Nouveau 2026
Barème progressif de l'IR — Revenus 2025
Source officielle : Brochure pratique IR 2026, DGFiP — ISBN 978-2-11-186004-9.
Les revenus fonciers s'ajoutent à tous vos autres revenus et se voient appliquer ce barème, après déduction des charges et du quotient familial (plafond à 1 759 €/demi-part). La CSG de 6,8 % est partiellement déductible l'année suivante.
| Tranche de revenu net imposable (par part) | TMI | Implication locative |
|---|---|---|
| Jusqu'à 11 497 € | 0 % | Aucune imposition |
| De 11 497 € à 29 315 € | 11 % | Micro-foncier (abatt. 30 %) souvent adapté |
| De 29 315 € à 83 823 € | 30 % | Seuil critique — déficit foncier et Jeanbrun très rentables |
| De 83 823 € à 180 294 € | 41 % | Optimisation impérative (LMNP, Jeanbrun, SCI IS) |
| Au-delà de 180 294 € | 45 % | Malraux / Monuments Historiques / Holding |
Choisir entre Location Nue et Meublée — Le duel fondamental
Ce choix conditionne votre imposition courante, vos possibilités de déduction et le traitement de la plus-value à la revente. La réponse dépend de votre TMI, votre horizon de détention et votre objectif patrimonial.
| Location Nue — Revenus Fonciers | Location Meublée — BIC (LMNP/LMP) | |
|---|---|---|
| Régime fiscal | IR — Revenus Fonciers (cases 4BA à 4BD) | IR — BIC (décl. 2042 C PRO) |
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement 30 % si recettes < 15 000 € (case 4BE) | Micro-BIC : abattement 50 % si recettes < 77 700 € |
| Déductions réel | Intérêts, travaux, assurances, charges copro, taxes | Mêmes charges + amortissement murs & meubles |
| Amortissement | ✗ Non déductible (sauf Robien/Borloo/Jeanbrun) | ✓ Permet d'annuler le BIC imposable pendant 20–30 ans |
| Déficit imputable | Revenu global : 10 700 €/an (21 400 € réno DPE) | Sur BIC meublé uniquement — report 10 ans |
| Plus-value revente | Régime privé — abattements 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | Depuis 2025 : réintégration amortissements dans la PV |
| IFI | Inclus dans l'assiette IFI | LMP : exonération possible si conditions remplies |
| Idéal pour | Déficit foncier, rénovation DPE, Malraux, Jeanbrun | Rente long terme (> 15 ans), flux nets maximisés |
Le Déficit Foncier — Mécanique et opportunité rénovation
Le déficit foncier reste l'un des rares mécanismes permettant d'imputer des pertes immobilières directement sur les salaires et revenus d'activité, générant une économie fiscale immédiate l'année même des travaux.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers encaissés, le déficit s'impute d'abord sur vos autres revenus fonciers, puis jusqu'au plafond légal sur votre revenu global, le solde étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Pour un investisseur à 41 % de TMI : 1 € de déficit imputé génère 0,582 € d'économie d'impôt.
Plafond standard
Art. 156 CGI- 10 700 € imputable par an sur le revenu global.
- Cases : 4BB (déficit fonciers) et 4BC (revenu global). Antérieurs non imputés : case 4BD.
- L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Plafond rénovation DPE
LF 2026 confirmé- 21 400 € pour les travaux permettant de passer d'un DPE E, F ou G vers A, B, C ou D.
- Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (LF 2026, art. 47 — Brochure IR 2026).
- Le bien doit rester loué 3 ans après l'imputation, sous peine de remise en cause.
Réforme LMNP 2025 — Ce qui a changé
Le LMNP au régime réel permettait un double avantage : neutraliser l'imposition courante par l'amortissement, puis revendre en bénéficiant du régime plus-values privé. Ce double avantage est définitivement fermé depuis 2025.
Réforme en vigueur depuis 2025
Exemple concret : Bien acquis 200 000 €, 80 000 € d'amortissements déduits, revendu 250 000 €.
— Avant 2025 : PV = 250 000 – 200 000 = 50 000 €
— Depuis 2025 : PV = 250 000 – (200 000 – 80 000) = 130 000 €
Soit 80 000 € de base imposable supplémentaire.
| LMNP — Non professionnel | LMP — Professionnel | |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes < 23 000 € OU < revenus professionnels du foyer | Recettes ≥ 23 000 € ET ≥ revenus professionnels |
| Amortissement | ✓ Murs + meubles + frais acquisition | ✓ Idem |
| Déficit sur revenu global | ✗ BIC meublé uniquement (report 10 ans) | ✓ Sans plafond sur tous revenus |
| Plus-value (post-2025) | PV privée avec réintégration amortissements + abattements durée | PV pro — exonération PME possible si > 5 ans |
| Cotisations sociales | 17,2 % PS sur PV (régime privé) | Cotisations SSI ~35 % (couverture sociale incluse) |
| IFI | Biens dans l'assiette IFI | Exonération IFI possible si activité principale |
L'Amortissement Jeanbrun (Art. 47 LF 2026) — Le Statut du Bailleur Privé
Successeur structurel du Pinel (clôturé en 2024), l'amortissement Jeanbrun n'est pas une simple "réduction d'impôt" (niche fiscale) mais un amortissement comptable universel (Art. 47 de la Loi de Finances 2026). Il opère une déduction massive directement sur les revenus fonciers nets, calculée sur 80 % de la valeur du bien, hors du plafond global des niches fiscales à 10 000 €.
Genèse & Calcul de l'Amortissement
Le foncier brut (terrain, fixé forfaitairement à 20 % du prix) est non amortissable. Le bailleur prive ses revenus d'une charge fictive déductible, exactement comme en LMNP, mais sans les contraintes de requalification BIC ni statuts de LMP en cas de transmission.
Secteur Ancien — Réhabilitation & DPE
Secteur Neuf — VEFA Stratégie Cœur
Démonstration : Appartement neuf 300 000 € — Catégorie Sociale (4,5 %)
Déduction effective (amortissement foncier) : 10 800 € / an.
TMI 30 % : économie IR + PS = 10 800 × 47,2 % = 5 097 €/an nets.
TMI 45 % : économie IR + PS = 10 800 × 62,2 % = 6 717 €/an nets.
Malraux & Monuments Historiques — Pour les TMI à 41 ou 45 %
Ces dispositifs d'exception sont hors plafond de niches fiscales (10 000 €). Ils ciblent les contribuables fortement imposés souhaitant conjuguer défiscalisation massive et valorisation patrimoniale d'exception.
Malraux
22 ou 30 %- Réduction d'impôt de 22 % (zone PVAP) ou 30 % (secteur PSMV) du montant des travaux.
- Plafond travaux : 400 000 € sur 4 ans consécutifs.
- Hors plafond global des niches fiscales (10 000 €).
- Engagement de location nue 9 ans minimum.
- Régime de réduction pour les permis déposés depuis le 01/01/2009 (Brochure IR 2026, p. 282).
Monuments Historiques
Sans plafond- Imputation de 100 % des travaux de restauration sur le revenu global, sans aucune limite.
- Conservation obligatoire : 15 ans minimum.
- Seul dispositif à rendement fiscal de 100 % à la TMI 45 % — l'arme nucléaire.
- Réservé aux immeubles classés, inscrits MH ou labellisés Fondation du Patrimoine.
- Hors plafond de niches fiscales.
SCI : IR ou IS — Le choix irrévocable
La SCI est quasi-incontournable dès que l'on détient plus de deux biens. L'option IS est définitive et irrévocable — elle engage la stratégie patrimoniale à très long terme, notamment sur le traitement des plus-values.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Fiscalité courante | Transparence : résultat imposé chez les associés à leur TMI personnel | IS 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà. Pas d'imposition si non-distribution. |
| Amortissement | Non déductible | Déductible et reportable sans limite temporelle |
| Plus-value revente | Régime privé — abattements durée de détention | PV professionnelle avec réintégration amortissements — souvent dissuasif |
| Distribution | N/A (transparence directe) | Flat Tax 30 % ou option barème progressif |
| Transmission | Valeur des parts = actif net (simple) | Valorisation complexe (fiscalité IS latente) |
| Idéal pour | Famille, transmission optimisée, objectif revente et PV | Capitalisation rapide, réinvestissement des flux |
SARL de famille & Holding — L'architecture des grands patrimoines
Au-delà de la SCI, deux structures permettent d'optimiser simultanément gestion courante, imposition et transmission.
SARL de famille
Meublé à l'IR- Cumule la souplesse de la personne morale avec l'imposition transparente à l'IR des BIC.
- Permet de bénéficier du régime LMNP au réel avec amortissements, dans un cadre sociétaire.
- Réservée aux associés membres d'une même famille (ascendants, descendants, conjoints, PACS).
Holding patrimoniale
Architecture avancée- Intégration fiscale : les déficits de certaines filiales compensent les bénéfices des autres — pression IS sur le résultat consolidé.
- Régime mère-fille : dividendes versés par une filiale à la holding exonérés d'IS à 95 % (quote-part de frais de 5 % seulement).
- Réinvestissement des flux entre structures sans frottement fiscal majeur.
Cadrer l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) — 2026
Le seuil d'entrée dans l'IFI est de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable. Franchir ce seuil n'est pas une fatalité si l'on maîtrise son passif déductible et les mécanismes de neutralisation.
Passif déductible (Art. 974 CGI)
- Seules les dettes afférentes à des biens imposables sont déductibles.
- Les emprunts immobiliers en cours réduisent mécaniquement l'assiette IFI.
- Prêts familiaux : rejetés s'ils ne sont pas formalisés par un contrat au taux de marché strict.
Prêts In Fine — Règle 2026
Nouveau- L'IFI exige désormais un amortissement linéaire fictif du capital des prêts in fine.
- La déductibilité de la dette diminue chaque année, même si le capital n'est pas encore remboursé.
- Impact : couverture dette IFI réduite progressivement, assiette augmentée.
Holding & Démembrement
- La holding ne retient que le coefficient immobilier (ratio actif immo / actif total) dans l'assiette IFI.
- La nue-propriété n'est pas soumise à l'IFI — seul l'usufruitier est redevable.
- Optimisation puissante : donner la nue-propriété aux enfants réduit l'assiette IFI à proportion.
Démembrement & Succession — Transmettre à coût minimum
Le démembrement de propriété entre usufruit et nue-propriété est la technique de transmission la plus puissante du droit civil français. Combiné aux abattements renouvelables tous les 15 ans, il permet de transmettre un patrimoine colossal en franchise d'impôt.
Abattements légaux 2026 — Remise à zéro tous les 15 ans
- 100 000 € par enfant et par parent
- 80 724 € pour le conjoint ou partenaire PACS
- 31 865 € par petit-enfant
- 5 310 € par arrière-petit-enfant
À votre décès, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété est reconstituée dans les mains de vos enfants avec 0 € de droits de succession additionnels (Art. 1133 CGI).
Barème Art. 669 CGI — Valeur de la nue-propriété selon l'âge
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur NP (base imposable) | Économie vs. pleine propriété |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | Économie de 90 % des droits |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | Économie de 80 % des droits |
| De 41 à 50 ans | 70 % | 30 % | Économie de 70 % des droits |
| De 51 à 60 ans | 60 % | 40 % | Économie de 60 % des droits |
| De 61 à 70 ans | 50 % | 50 % | Économie de 50 % des droits |
| De 71 à 80 ans | 40 % | 60 % | Économie de 40 % des droits |
| De 81 à 90 ans | 30 % | 70 % | Économie de 30 % des droits |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % | Économie de 10 % des droits |
Acquisition directe en Nue-Propriété
Au-delà de la transmission, l'achat direct en nue-propriété (souvent adossé à un bailleur social ou institutionnel pour l'usufruit pendant 15-20 ans) permet :
- Une décote immédiate à l'achat : (ex: achat à 60 % de la valeur du neuf).
- Zéro imposition intermédiaire : pas de revenus fonciers perçus pendant le démembrement.
- Neutralité IFI : seul l'usufruitier déclare le bien à l'IFI.
Calendrier DPE 2025–2034 — Les échéances qui transforment le marché
La classification DPE est désormais une variable boursière de la valeur immobilière. L'interdiction progressive de location des biens énergivores crée à la fois un risque pour les détenteurs et une opportunité via le déficit foncier à 21 400 €.
Interdiction de mise en location des logements G+ (conso > 450 kWh/m²/an). Les baux en cours restent valides jusqu'au renouvellement.
Extension de l'interdiction à la classe F. Les bailleurs devront avoir réalisé les travaux avant tout renouvellement de bail.
Interdiction de la classe E. Un tiers du parc locatif privé français concerné — manne d'investissement travaux considérable.
Décote DPE à la revente
- Un bien classé F ou G subit une décote de marché de 15 à 20 % sur le prix de vente, documentée par les notaires et les évaluations bancaires depuis 2023.
Stratégie "Passoire thermique"
Triple levier- Acheter un bien F ou G — décote acquisition 15–20 %
- Rénover — déficit foncier 21 400 €/an (prorogé 2027)
- Revendre classé B ou C — prime "verte" sur le prix
Simulateur de rendement locatif
Calculez rapidement le rendement brut, net et net-net (après fiscalité). Pour une simulation complète, MySimul.com modélise l'intégralité de votre dossier sur 20 ans.
Calculateur de rendement — Indicatif
Stratégie patrimoniale par phase de vie
Un patrimoine immobilier se construit en trois temps. Utiliser le bon dispositif au mauvais moment est la première source de sous-performance patrimoniale.
Effet de levier & amortissement
- LMNP réel — annuler le BIC imposable pendant 20–30 ans
- SCI à l'IS — capitaliser sans imposition immédiate
- Déficit foncier sur rénovation DPE (21 400 €/an)
- Jeanbrun en VEFA (déduction jusqu'à 12 000 €/an)
Abattre la fiscalité sur les flux
- Jeanbrun sur parc existant (10 000 €/an en social)
- Malraux si TMI 41 ou 45 % (hors niches)
- Loc'Avantages Anah sur l'ancien conventionné
- Régime mère-fille (holding) — réinvestir sans IS
Cascade successorale optimisée
- Donation-partage avec démembrement (abattements 15 ans)
- SCI IR — transmettre des parts décotées
- Holding + pacte Dutreil si patrimoine professionnel
- Assurance-vie pour la liquidité hors succession