Glossaire fiscal immobilier 2026

Le vocabulaire de l'investisseur, expliqué simplement. 28 termes essentiels pour décoder la loi Jeanbrun, le LMNP, le démembrement et la transmission.

Amortissement

Constatation comptable de la perte de valeur d'un bien dans le temps, déduite chaque année du résultat. Au cœur des régimes LMNP et Jeanbrun, il réduit le revenu imposable sans sortie de trésorerie.

Bâtiment d'habitation collectif

Bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties (code de la construction et de l'habitation, art. L. 111-1, 6°). Condition du dispositif Jeanbrun : les maisons individuelles en sont exclues.

BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Catégorie d'imposition des revenus de la location meublée, par opposition aux revenus fonciers de la location nue. Régit le LMNP et le LMP.

BOFiP

Bulletin Officiel des Finances Publiques. Base documentaire opposable qui regroupe les commentaires de l'administration fiscale sur l'application des textes.

CGI (Code Général des Impôts)

Texte de référence regroupant l'ensemble des dispositions fiscales françaises. L'article 669, par exemple, fixe le barème du démembrement.

CIOP (crédit d'impôt outre-mer productif)

Crédit d'impôt pour investissements outre-mer dans le secteur productif (CGI, art. 244 quater W), déclaré sur le formulaire 2079-CIOP-SD. Réservé aux entreprises des cinq départements d'outre-mer : 38,25 % ou 45,9 % (entreprises à l'IR), 35 % (IS), jusqu'au 31 décembre 2029.

Déficit foncier

Excédent des charges (travaux, intérêts) sur les loyers en location nue au régime réel. Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'en 2027).

Démembrement

Séparation de la propriété entre l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les loyers) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Outil central de la transmission optimisée.

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Classement énergétique d'un logement de A à G. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location ; les F le seront en 2028, les E en 2034.

Flat Tax (PFU)

Prélèvement Forfaitaire Unique applicable par défaut aux revenus du capital : 12,8 % d'impôt + prélèvements sociaux. Depuis la LFSS 2026, la CSG sur les produits de placement passe de 9,2 % à 10,6 %, portant le PFU de 30 % à 31,4 % pour les produits acquis à compter du 1^er janvier 2026. L'assurance-vie et l'épargne logement conservent 17,2 %.

Girardin (réductions d'impôt outre-mer)

Nom usuel des réductions d'impôt des articles 199 undecies A (travaux), B (investissements productifs, dit « Girardin industriel ») et C (logement social) du CGI. Elles relèvent d'un plafond global des niches porté à 18 000 €.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Impôt dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€, au barème progressif de 0,5 % à 1,5 %.

Jeanbrun (dispositif)

Statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 : amortissement d'un logement loué nu (3 à 5,5 %), contre un engagement de location de 9 ans avec loyers et ressources plafonnés.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Régime de la location meublée permettant, au réel, d'amortir le bien et le mobilier. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value de cession.

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Statut de la location meublée lorsque les recettes dépassent 23 000 €/an et les autres revenus du foyer. Ouvre des règles spécifiques (plus-values professionnelles, cotisations sociales).

Micro-foncier

Régime simplifié de la location nue : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, sans déduction des charges réelles. Applicable sous 15 000 € de loyers annuels.

Nue-propriété (NP)

Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus. Sa valeur, fixée par l'âge de l'usufruitier (art. 669 CGI), sert de base aux droits de donation.

Plafonnement global des niches fiscales

Limite annuelle de la baisse d'impôt procurée par certains avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A) : 10 000 €, portée à 18 000 € avec les avantages outre-mer, la SOFICA et le Pinel outre-mer. Le Girardin industriel n'y compte que pour 44 % ou 34 % de son montant.

Plus-value immobilière

Gain réalisé à la revente d'un bien. Exonérée d'impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans (hors résidence principale, exonérée).

Prélèvements sociaux (PS)

Contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. Depuis la LFSS 2026 (art. 12), deux taux coexistent : 17,2 % pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et l'épargne logement (CSG maintenue à 9,2 %), et 18,6 % pour les autres revenus du patrimoine, dont la location meublée (CSG portée à 10,6 %).

RE2020

Réglementation environnementale des constructions neuves depuis 2022. Les logements neufs, y compris ceux du dispositif Jeanbrun, la respectent du fait des règles de construction ; le Jeanbrun ne fixe pas de critère énergétique propre dans le neuf.

Réhabilitation lourde

Niveau de travaux exigé pour le Jeanbrun dans l'ancien : au moins 30 % du prix d'acquisition et des critères définis par le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025, dont l'atteinte de la classe A ou B du DPE (critères propres dans les départements d'outre-mer).

Rétrocession (Girardin)

Part de la réduction d'impôt Girardin que l'investisseur reverse à l'exploitant ou à l'organisme de logement social, sous forme de baisse de loyer et de prix de cession : 56 % ou 66 % pour le Girardin industriel, au moins 70 % pour le logement social.

SCI (Société Civile Immobilière)

Société détenant des biens immobiliers. À l'IR (translucide), elle conserve la fiscalité foncière des associés ; à l'IS, elle relève d'une logique comptable d'amortissement.

TMI (Tranche Marginale d'Imposition)

Taux d'imposition applicable à la dernière tranche de vos revenus (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Indicateur clé de la rentabilité d'un levier de défiscalisation.

Usufruit (US)

Droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les revenus sans en être pleinement propriétaire. Au décès de l'usufruitier, il rejoint la nue-propriété en franchise de droits.

VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

Achat d'un logement sur plan, payé au fur et à mesure de la construction. Voie d'accès classique au neuf éligible Jeanbrun.

Zonage (A, B1, B2, C)

Découpage du territoire selon la tension du marché locatif, qui conditionne de nombreux plafonds. Le dispositif Jeanbrun s'applique toutefois sans condition de zonage.

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