Calcul de rentabilité locative nette-nette : la méthode complète
Le rendement brut affiché sur une annonce ne dit presque rien de la rentabilité réelle d'un investissement. Voici la méthode complète pour calculer ce qui reste vraiment, après charges et après impôt.
Le rendement brut, un indicateur trompeur
Loyer annuel divisé par le prix d'achat : ce calcul, largement utilisé dans les annonces, ignore totalement les charges (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, vacance) et la fiscalité — il ne sert qu'à comparer grossièrement des biens entre eux, jamais à décider seul.
Le rendement net de charges
On retranche du loyer annuel l'ensemble des charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété non refacturées, frais de gestion, assurance PNO, provision pour vacance locative et travaux d'entretien courant — un chiffre déjà nettement plus réaliste.
Le rendement net-net, après impôt
C'est le seul chiffre qui compte vraiment : on retranche du rendement net l'impôt sur le revenu (à votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux applicables (17,2 % en nu, 18,6 % en meublé), après prise en compte de l'amortissement ou du déficit foncier éventuel. Deux biens au même rendement brut peuvent afficher un net-net très différent selon le régime fiscal choisi.
Questions fréquentes
Faut-il intégrer le remboursement du capital d'emprunt dans le calcul ?
Non pour le rendement locatif au sens strict — le capital remboursé constitue un enrichissement patrimonial, distinct du rendement, à analyser séparément dans une approche de cash-flow global.
Le rendement net-net varie-t-il d'une année sur l'autre ?
Oui, notamment en LMNP ou en déficit foncier, où l'amortissement ou le déficit reportable évoluent dans le temps et modifient chaque année le résultat imposable réel.
Quel rendement net-net est considéré comme bon en 2026 ?
Il n'existe pas de norme universelle : cela dépend fortement de la zone géographique, du type de bien et du régime fiscal — la comparaison doit toujours se faire entre projets similaires, pas contre un chiffre absolu.