LMNP réel ou micro-BIC en 2026 : comment choisir
Deux régimes, une même activité de location meublée non professionnelle : le micro-BIC forfaitaire ou le réel avec amortissement. Le bon choix dépend presque toujours du niveau de vos charges réelles.
Le seuil et l'abattement du micro-BIC
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur les loyers meublés de longue durée, censé couvrir l'ensemble des charges (entretien, assurance, amortissement implicite). Ce régime reste accessible tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 (contre 77 700 € auparavant). Au-delà, ou sur option, le régime réel s'applique.
Le régime réel : charges réelles et amortissement
Le réel déduit les charges effectivement supportées — intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien — et surtout l'amortissement du bien et du mobilier, une charge comptable sans sortie de trésorerie qui peut annuler le résultat imposable pendant de nombreuses années.
Le critère de choix
Sous 50 % de charges réelles rapportées aux loyers, le micro-BIC reste souvent plus simple et au moins aussi favorable. Au-delà — typiquement pour un bien financé à crédit — le réel devient nettement plus avantageux grâce à l'amortissement, quitte à accepter une comptabilité plus lourde (liasse fiscale 2031/2033, souvent via un expert-comptable).
Questions fréquentes
Le micro-BIC est-il automatique en LMNP ?
Oui par défaut si les recettes restent sous le seuil (83 600 € pour 2026-2028), sauf option expresse pour le régime réel, à formuler avant le 1er février de l'année d'imposition.
Peut-on changer de régime chaque année ?
L'option pour le réel est valable un an minimum et se reconduit tacitement ; il faut la dénoncer avant le 1er février pour repasser au micro-BIC si les conditions le permettent.
Le passage au réel nécessite-t-il un comptable ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais la tenue d'une liasse fiscale 2031/2033 avec tableau d'amortissements est technique — la plupart des loueurs au réel se font accompagner.