Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements expliquée
Le LMNP au régime réel offrait un double avantage : loyers défiscalisés par l'amortissement, puis plus-value calculée comme si cet amortissement n'avait jamais existé. Ce cumul a pris fin en 2025.
Ce qui a changé depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI : les amortissements déduits pendant la location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value, c'est-à-dire soustraits du prix d'acquisition retenu. La mesure s'applique à toute cession depuis le 15 février 2025, y compris pour des amortissements pratiqués avant cette date.
Le calcul, en une formule
Plus-value brute = prix de vente − (prix d'acquisition + frais + travaux − amortissements déduits). Chaque euro d'amortissement pratiqué augmente d'autant la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement : exonération totale d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
Seul le régime réel est concerné
Au micro-BIC, aucun amortissement n'étant comptablement isolé, la question de la réintégration ne se pose pas de la même façon — l'abattement forfaitaire est censé couvrir l'ensemble des charges.
Exemple chiffré
Un studio acheté 180 000 €, loué 10 ans avec 40 000 € d'amortissements cumulés, revendu 250 000 € : la plus-value brute passe de 70 000 € (avant réforme) à 110 000 € (depuis 2025) — exactement le montant des amortissements pratiqués.
Questions fréquentes
La réintégration s'applique-t-elle à tous les amortissements passés ?
Oui, dès lors que la vente intervient après le 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location initiale du bien.
Le taux d'imposition de la plus-value a-t-il changé ?
Non, il reste de 19 % au titre de l'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux — seul le calcul de la base imposable a changé.
Peut-on éviter la réintégration en attendant plus longtemps ?
L'exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention neutralise l'effet de la réintégration sur cette part ; au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux sont eux aussi totalement exonérés.