Déficit foncier ou LMNP : quel régime pour quel profil de bailleur ?
Deux régimes réduisent l'impôt, mais reposent sur des mécaniques totalement différentes : le déficit foncier agit sur le revenu global, plafonné mais puissant ; le LMNP agit sur le résultat meublé, sans plafond mais sans effet sur les autres revenus.
Deux logiques fiscales opposées
Le déficit foncier impute directement sur le revenu global la différence entre charges et loyers, dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour travaux énergétiques jusqu'en 2027). Le LMNP amortit le bien pour neutraliser le résultat meublé, sans jamais toucher aux autres revenus du foyer, mais sans aucun plafond de montant.
L'écart de prélèvements sociaux depuis 2026
Depuis la LFSS 2026, les revenus de location nue restent à 17,2 % de prélèvements sociaux, tandis que les revenus meublés grimpent à 18,6 % — un écart de 1,4 point qui penche légèrement en faveur du nu, à résultat identique.
Et à la revente
En nu, le régime classique des plus-values s'applique sans particularité. En LMNP réel, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis 2025 — un point à chiffrer avant de choisir.
Deux profils types
Le déficit foncier convient à un propriétaire d'un bien ancien nécessitant des travaux lourds, en tranche marginale élevée. Le LMNP convient à un investisseur qui privilégie un flux de loyers récurrent peu fiscalisé sur la durée, sans travaux à engager. Rien n'empêche de combiner les deux à l'échelle d'un patrimoine.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler déficit foncier et LMNP sur des biens différents ?
Oui, rien n'empêche de détenir un bien en nu avec déficit foncier et un autre en meublé dans le même patrimoine, chacun suivant ses propres règles.
Quel régime est le plus simple à gérer administrativement ?
Le déficit foncier au réel reste généralement plus simple qu'une comptabilité LMNP avec amortissements, qui nécessite souvent l'appui d'un expert-comptable.
L'écart de CSG entre les deux régimes est-il déterminant ?
Rarement à lui seul : l'avantage de l'amortissement en LMNP dépasse presque toujours ce différentiel de 1,4 point, sauf cas très particuliers à chiffrer précisément.