Revente d'un bien LMNP : le calcul complet de la fiscalité
Vendre un bien détenu en LMNP réel implique un calcul en plusieurs étapes depuis la réforme de 2025 : prix d'acquisition ajusté des amortissements, abattements pour durée de détention, puis taux d'imposition.
Étape 1 : ajuster le prix d'acquisition
Depuis 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant total des amortissements déduits pendant la période de location au régime réel. Au micro-BIC, cette étape ne s'applique pas, faute d'amortissement individualisé.
Étape 2 : appliquer les abattements pour durée de détention
Sur la plus-value ainsi recalculée, les abattements classiques du régime des particuliers s'appliquent : exonération progressive à partir de la 6ᵉ année, totale à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Étape 3 : appliquer les taux
La plus-value nette imposable est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (taux resté inchangé pour la plus-value malgré la hausse à 18,6 % applicable aux loyers meublés depuis 2026).
Questions fréquentes
La réintégration s'applique-t-elle aux amortissements d'avant 2025 ?
Oui, dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025, tous les amortissements déduits depuis le début de la location sont concernés, quelle que soit leur date.
Le micro-BIC échappe-t-il totalement à la réintégration ?
En pratique oui, puisqu'aucun amortissement n'est comptablement isolé au micro-BIC — l'abattement forfaitaire est censé le couvrir globalement.
Peut-on déduire les travaux du prix d'acquisition en plus des amortissements ?
Oui, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement restent normalement déductibles du prix d'acquisition, indépendamment du mécanisme de réintégration des amortissements.