Loi Denormandie 2026 : conditions, taux et plafonds
Le dispositif Denormandie, réduction d'impôt pour la rénovation de l'ancien, est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Taux de 12 à 21 %, travaux ≥ 25 %, communes éligibles : le guide complet.
Depuis la disparition du Pinel fin 2024, le dispositif Denormandie est l'une des dernières réductions d'impôt liées à un achat immobilier locatif. Son principe : rénover un logement ancien dégradé dans une commune éligible, en échange d'un avantage fiscal calqué sur l'ancien Pinel. Il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Comment fonctionne la réduction Denormandie
Vous achetez un logement ancien à rénover, vous engagez des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, et vous le louez nu, comme résidence principale, à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt dont le taux dépend de la durée d'engagement :
| Durée de location | Taux de réduction | Sur un investissement de 250 000 € |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 30 000 € (5 000 €/an) |
| 9 ans | 18 % | 45 000 € (5 000 €/an) |
| 12 ans | 21 % | 52 500 € |
La réduction se calcule sur le prix de revient (achat + travaux + frais), retenu dans la double limite de 300 000 € et 5 500 €/m².
Les conditions à respecter
- Localisation : le logement doit se situer dans une commune éligible (programme « Action Cœur de Ville », opération de revitalisation de territoire) ou dans une copropriété en grave difficulté. Vérifiez l'éligibilité de la commune avant tout engagement.
- Travaux : au moins 25 % du coût total, avec une amélioration réelle de la performance énergétique du bien (isolation, chauffage, etc.) — les travaux purement esthétiques ne suffisent pas.
- Plafonds : loyers et ressources du locataire encadrés, comme sous le Pinel.
Un point de vigilance : le plafond des niches fiscales
Contrairement au Malraux ou aux Monuments Historiques, la réduction Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Si vous cumulez plusieurs avantages fiscaux, ce plafond peut limiter l'intérêt du dispositif. Notre comparateur de régimes vous aide à arbitrer entre Denormandie, Jeanbrun et déficit foncier sur vos chiffres réels.
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Jusqu'à quand peut-on investir en Denormandie ?
Le dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024. Les opérations doivent être réalisées entre le 28 mars 2019 et cette date.
Quel est le montant minimum de travaux ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et améliorer significativement la performance énergétique du logement.
La réduction Denormandie compte-t-elle dans le plafond des niches fiscales ?
Oui. Contrairement au Malraux ou aux Monuments Historiques, la réduction Denormandie est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an.
Quelle différence avec le Pinel ?
Le Denormandie est l'équivalent du Pinel pour l'ancien à rénover, là où le Pinel visait le neuf. Les taux (12/18/21 %) et plafonds (300 000 €) sont identiques. Le Pinel ayant disparu fin 2024, le Denormandie est aujourd'hui l'unique réduction d'impôt de ce type encore active.