Loi Malraux 2026 : 22 % ou 30 % de réduction hors niches
La loi Malraux offre une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % sur les travaux de restauration en secteur patrimonial, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans et exclue du plafond des niches fiscales.
La loi Malraux s'adresse aux contribuables fortement imposés qui veulent restaurer un immeuble de caractère tout en effaçant une part massive de leur impôt. Son atout maître : la réduction d'impôt est exclue du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, ce qui en fait un outil de défiscalisation de premier plan. Base légale : article 199 tervicies du CGI.
Le principe : restaurer, pas acheter
Contrairement au Denormandie, la réduction Malraux ne porte pas sur le prix d'acquisition mais uniquement sur les travaux de restauration, suivis par un Architecte des Bâtiments de France. L'immeuble doit faire l'objet d'une restauration complète et déclarée, dans un secteur patrimonial protégé.
Deux taux selon la zone
| Zone de l'immeuble | Taux de réduction |
|---|---|
| Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé | 30 % des travaux |
| SPR avec PVAP approuvé, ou restauration déclarée d'utilité publique | 22 % des travaux |
Le PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) couvre les centres historiques les plus prestigieux (le Marais à Paris, le Vieux Lyon, Bordeaux…) ; le PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) couvre un périmètre plus large.
Le plafond : 400 000 € de travaux sur 4 ans
Les dépenses éligibles sont plafonnées à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Au taux de 30 %, cela représente jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt (88 000 € au taux de 22 %). Si votre impôt d'une année ne suffit pas à absorber la réduction, l'excédent est reportable sur les 3 années suivantes.
En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien nu, en résidence principale, pendant 9 ans — mais, avantage notable, sans plafond de loyer ni de ressources du locataire, contrairement au Pinel, au Denormandie ou au Jeanbrun. Le démembrement du bien n'est en principe pas compatible avec le dispositif.
Pour qui ?
Le Malraux vise un investisseur à TMI élevée (41 % ou 45 %), prêt à mobiliser un budget conséquent (souvent plus de 500 000 € bien + travaux) et à s'entourer de professionnels. C'est un outil de défiscalisation et de constitution de patrimoine d'exception. Pour situer le Malraux parmi les autres leviers, consultez le chapitre du guide et notre comparateur de régimes.
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Quel est le taux de la réduction d'impôt Malraux ?
22 % des travaux pour un immeuble en SPR avec PVAP (ou restauration d'utilité publique), 30 % pour un SPR avec PSMV approuvé. Le taux dépend du niveau de protection patrimoniale de la zone.
La réduction Malraux entre-t-elle dans le plafond des niches fiscales ?
Non. Depuis 2013, la réduction d'impôt Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui en fait un dispositif particulièrement puissant pour les hauts revenus.
Quel est le plafond de travaux ?
Les dépenses éligibles sont plafonnées à 400 000 € sur 4 années consécutives, soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt au taux de 30 %. L'excédent éventuel est reportable sur 3 ans.
Y a-t-il un plafond de loyer en Malraux ?
Non. Contrairement au Pinel, au Denormandie ou au Jeanbrun, le Malraux n'impose ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire. La location nue doit durer au moins 9 ans.