Nue-propriété & démembrement 2026 : 0 IR, 0 IFI
Investir en nue-propriété : décote de 25 à 45 %, aucune fiscalité pendant le démembrement (0 impôt sur le revenu, 0 IFI, art. 968 CGI), pleine propriété récupérée sans frais. Barème art. 669 expliqué.
Acheter un bien en nue-propriété, c'est en acquérir les murs avec une forte décote, tout en laissant l'usage et les loyers à un usufruitier pour une durée déterminée. À la sortie, vous récupérez la pleine propriété automatiquement et gratuitement. Pendant toute la durée du démembrement : zéro impôt sur le revenu, zéro IFI. Voici pourquoi c'est l'un des outils patrimoniaux les plus élégants.
Le mécanisme : la décote contre le temps
La propriété se divise en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien et en percevoir les revenus) et la nue-propriété (en disposer). En investissement, vous achetez la seule nue-propriété, avec une décote de l'ordre de 25 à 45 % du prix en pleine propriété. Un bailleur (souvent un bailleur social, dans les montages dits « usufruit locatif social ») détient l'usufruit pendant 15 à 20 ans, gère le bien, encaisse les loyers et assume l'essentiel des charges.
Au terme, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété : vous devenez plein propriétaire sans acte, sans frais et sans fiscalité supplémentaire.
Deux barèmes à ne pas confondre
La répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété dépend du type de démembrement :
- Démembrement viager (typiquement, une donation de la nue-propriété à ses enfants) : la valeur se lit dans le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier. Plus il est âgé, plus la nue-propriété vaut cher.
- Démembrement temporaire (usufruit à durée fixe, cas de l'investissement en nue-propriété) : la valeur de l'usufruit est estimée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans.
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La neutralité fiscale : 0 IR, 0 IFI
Pendant le démembrement, vous ne percevez aucun loyer : aucun revenu foncier à déclarer, donc aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ce bien. Surtout, en vertu de l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui est seul redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété : le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI. Pour un patrimoine déjà assujetti, c'est un moyen d'investir dans la pierre sans alourdir l'assiette taxable. (Référence administrative : BOI-PAT-IFI-20-20-30-10.)
Pour qui et pour quel objectif ?
La nue-propriété convient à l'investisseur qui n'a pas besoin de revenus immédiats, cherche à préparer sa retraite ou à transmettre, et veut réduire son IFI. La donation de nue-propriété, elle, permet de transmettre à ses enfants en ne payant des droits que sur une fraction de la valeur, l'usufruit rejoignant la nue-propriété en franchise au décès. Le chapitre transmission du guide détaille ces stratégies.
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Le nu-propriétaire paie-t-il l'IFI ?
Non. En vertu de l'article 968 du CGI, l'usufruitier est seul redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI pendant toute la durée du démembrement.
Y a-t-il de l'impôt sur le revenu en nue-propriété ?
Non. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant le démembrement : il n'a donc aucun revenu foncier à déclarer, ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ce bien.
Comment se calcule la valeur de la nue-propriété ?
Pour une donation viagère, on applique le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier. Pour un usufruit temporaire (investissement), la valeur de l'usufruit est estimée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
L'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété : l'investisseur devient automatiquement plein propriétaire, sans acte notarié, sans frais et sans imposition supplémentaire au titre de cette reconstitution.