Nue-propriété : acheter en démembrement pour préparer sa retraite
Acheter aujourd'hui un bien décoté, sans en payer la fiscalité pendant la durée du démembrement, pour en récupérer la pleine propriété et les revenus locatifs au moment précis où l'on en a le plus besoin — au départ à la retraite.
Le principe : une décote contre une absence de revenus temporaire
Acheter la nue-propriété d'un bien, généralement neuf, dont l'usufruit est détenu par un bailleur institutionnel pendant 15 à 20 ans, permet d'acquérir à un prix décoté de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété — en échange de l'absence de revenus locatifs et de charges de gestion pendant toute la durée du démembrement.
Zéro fiscalité pendant la détention
Sans revenu perçu, le nu-propriétaire n'est redevable d'aucun impôt sur le revenu sur ce bien, et généralement pas d'IFI non plus, l'usufruitier restant seul imposable sur ces plans pendant toute la durée du démembrement.
Le calage avec l'horizon retraite
L'intérêt du montage se joue sur la synchronisation : acheter à 45-50 ans un bien dont le démembrement se termine à 60-65 ans permet de récupérer la pleine propriété — et les loyers qui vont avec — au moment précis du départ à la retraite, quand les revenus d'activité diminuent.
Questions fréquentes
Le bien reprend-il automatiquement sa pleine valeur au terme du démembrement ?
Oui, la reconstitution de la pleine propriété est automatique et sans frais ni taxation supplémentaire au terme prévu contractuellement, sans aucune démarche à effectuer.
Peut-on revendre la nue-propriété avant le terme du démembrement ?
Oui, mais la valorisation reflétera toujours la décote propre à la nue-propriété tant que l'usufruit n'est pas éteint, ce qui limite l'intérêt d'une revente anticipée.
Ce montage convient-il à tous les profils d'épargnants ?
Il convient surtout à des profils disposant déjà d'un patrimoine ou de revenus suffisants pour se passer de revenus locatifs immédiats pendant 15 à 20 ans — un horizon de long terme à valider avant de s'engager.