SCI et plus-value : comment est-elle calculée selon le régime
La fiscalité de la plus-value d'une SCI dépend entièrement de son régime d'imposition — IR ou IS — avec des conséquences très différentes sur le montant final dû au moment de la revente.
SCI à l'IR : le régime des particuliers
La plus-value est calculée et taxée exactement comme pour un particulier détenant le bien en direct, au prorata des parts de chaque associé : abattements progressifs à partir de la 6ᵉ année, exonération totale d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
SCI à l'IS : le régime professionnel, sans ménagement
La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués), sans aucun abattement pour durée de détention, et intégrée au résultat imposable de la société au taux de l'IS (15/25 %) — un régime nettement plus lourd sur la durée.
Le piège de la sortie
Après la plus-value taxée au niveau de la SCI à l'IS, toute distribution du produit de vente aux associés déclenche une seconde imposition (flat tax 30 % sur dividendes) — une véritable double imposition à anticiper avant de choisir ce régime.
Questions fréquentes
Peut-on éviter la double imposition en SCI à l'IS ?
Partiellement, en conservant les fonds dans la société pour réinvestir plutôt que distribuer, ou en organisant une sortie via cession de parts plutôt que vente de l'actif — chaque option a ses propres règles fiscales à étudier.
La cession de parts de SCI suit-elle les mêmes règles que la vente du bien ?
Non, la cession de parts sociales relève du régime des plus-values sur valeurs mobilières, distinct de celui de la plus-value immobilière directe — les règles diffèrent sensiblement.
Le prorata entre associés s'applique-t-il aussi aux abattements ?
Oui en SCI à l'IR, chaque associé calcule sa propre durée de détention et ses propres abattements sur sa quote-part de plus-value.