Sortir un bien d'une SCI à l'IS : la double imposition expliquée
C'est le revers le moins anticipé de la SCI à l'IS : sortir un bien de la société ne coûte pas une fois, mais deux — d'abord au niveau de la société, puis au niveau de l'associé qui perçoit le produit.
Premier niveau : l'impôt sur les sociétés
La plus-value réalisée par la SCI est intégrée à son résultat imposable et taxée au taux de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital, 25 % au-delà), sans aucun abattement pour durée de détention — contrairement au régime des particuliers.
Second niveau : la distribution aux associés
Si le produit de la vente, net d'IS, est ensuite distribué aux associés sous forme de dividendes, une seconde imposition s'applique : la flat tax de 30 % (12,8 % d'IR forfaitaire + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou le barème progressif sur option.
L'exemple qui parle
Une plus-value de 100 000 € taxée à 25 % d'IS laisse 75 000 € distribuables ; après la flat tax de 30 % sur cette distribution, il ne reste plus que 52 500 € net pour l'associé — soit une imposition globale effective proche de 47,5 %, bien au-delà des 19 % + 17,2 % d'une plus-value de particulier classique.
Questions fréquentes
Peut-on totalement éviter la seconde imposition ?
Seulement en ne distribuant pas les fonds — en les conservant dans la société pour un nouvel investissement — ou en organisant une réduction de capital, une opération technique aux règles fiscales spécifiques à étudier au cas par cas.
La double imposition s'applique-t-elle aussi à une SCI à l'IR ?
Non, c'est justement la spécificité de l'IS : une SCI à l'IR reste transparente, la plus-value du régime des particuliers ne subit qu'une seule imposition, au niveau de chaque associé.
Cette double imposition doit-elle décourager systématiquement l'IS ?
Pas nécessairement pour un projet de long terme sans besoin de distribution rapide, où l'avantage de l'amortissement pendant la détention peut compenser le surcoût à la sortie — un calcul à faire sur l'horizon réel du projet.