LMNP en nom propre ou SCI à l'IS : quel régime pour investir en meublé
Louer en meublé est possible en nom propre (LMNP) ou via une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Les deux permettent d'amortir le bien — mais avec des conséquences très différentes sur la trésorerie et la revente.
Un point commun : l'amortissement
Contrairement à une SCI à l'IR (location nue, sans amortissement possible), le LMNP et la SCI à l'IS partagent ce levier central : tous deux permettent d'amortir le bien et de neutraliser le résultat imposable pendant de nombreuses années.
Le taux d'imposition : la vraie différence
En LMNP, le résultat est taxé au barème progressif de l'impôt sur le revenu du foyer, avec des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis 2026. En SCI à l'IS, le résultat est taxé au taux de l'IS — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions (chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques), 25 % au-delà — sans lien avec la tranche personnelle du foyer, ce qui peut être plus favorable pour un contribuable fortement imposé, mais implique une double imposition en cas de distribution des bénéfices aux associés.
La revente : l'angle mort de la SCI à l'IS
C'est le point le plus souvent sous-estimé : en LMNP, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattements pour durée de détention. En SCI à l'IS, la plus-value professionnelle ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention et intègre la réintégration totale des amortissements — la fiscalité de sortie y est structurellement plus lourde.
Questions fréquentes
Peut-on passer d'une SCI à l'IR vers l'IS pour faire du meublé ?
Une SCI à l'IR ne peut pas louer en meublé à titre habituel sans risquer une requalification fiscale automatique à l'IS ; mieux vaut créer une structure adaptée dès l'origine ou opter formellement pour l'IS.
La SCI à l'IS convient-elle à un investisseur seul ?
Juridiquement une SCI nécessite au moins deux associés ; un investisseur seul optera plutôt pour une SASU ou restera en LMNP en nom propre.
Quel régime pour transmettre plus facilement ?
La SCI, quel que soit son régime fiscal, facilite la transmission progressive de parts sociales avec abattements renouvelables tous les 15 ans, ce que le LMNP en nom propre ne permet pas directement.