Charges de copropriété déductibles : la liste par régime fiscal
L'appel de charges de copropriété regroupe des postes de nature très différente, pas tous déductibles de la même façon selon votre régime fiscal — voici comment s'y retrouver.
Les charges courantes, déductibles sans ambiguïté
Entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, chauffage collectif : ces charges courantes sont intégralement déductibles au régime réel (foncier ou LMNP), l'année de leur paiement effectif.
Les provisions pour travaux : un régime particulier
Les provisions versées pour des travaux futurs votés en assemblée générale sont déductibles l'année du versement, sous réserve de régularisation l'année suivante en fonction du montant réellement dépensé par le syndicat — un mécanisme parfois source d'erreur dans la déclaration.
Ce qui reste exclu
Les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration significative votées en AG (création d'un ascenseur par exemple) suivent le régime des travaux d'agrandissement : non déductibles du revenu, mais imputables au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value future.
Questions fréquentes
Le décompte de charges du syndic suffit-il comme justificatif ?
Oui, l'appel de fonds et le décompte annuel du syndic constituent en général une preuve suffisante, à condition de bien distinguer les postes déductibles de ceux qui ne le sont pas.
Les charges de copropriété sont-elles déductibles au micro-foncier ou micro-BIC ?
Non, ces régimes forfaitaires intègrent déjà l'ensemble des charges dans l'abattement (30 % ou 50 %), sans déduction distincte possible poste par poste.
La régularisation de charges d'une année antérieure se déduit-elle l'année du paiement ?
Oui, c'est l'année du décaissement effectif qui compte pour la déduction, indépendamment de l'exercice comptable auquel se rapporte la charge régularisée.