Investir en Jeanbrun via une SCI à l'impôt sur le revenu : les conditions

Une SCI à l'impôt sur le revenu peut porter un logement Jeanbrun : l'amortissement s'applique dans les mêmes conditions lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Chaque associé doit conserver la totalité de ses parts jusqu'à la fin de la période de location, et un associé ne peut pas bénéficier de la déduction si le logement est loué à lui-même ou à un proche.

Publié le 3 octobre 2026 · Rubrique Dispositif Jeanbrun · Chiffres vérifiés sur sources officielles · Méthodologie

L'essentiel

Sociétés visées : sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, comme la SCI à l'IR.
Chaque associé conserve la totalité de ses parts jusqu'à l'expiration de la période de location.
Logement loué à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au 2e degré : cet associé perd la déduction.
Le plafond annuel s'apprécie au niveau du foyer fiscal de chaque associé.
SCI à l'IS : hors champ, le dispositif portant sur les revenus fonciers.

État des textes. Le texte est en vigueur depuis le 21 février 2026. Au 3 octobre 2026, à notre connaissance, aucun commentaire administratif propre au dispositif n'a été publié au BOFiP : les modalités pratiques (déclaration, première annuité, vacance entre deux locataires) restent à préciser.

Le principe : la transparence de la SCI à l'IR

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers de la société. Selon l'analyse de l'ANIL, les deux dispositifs Jeanbrun s'appliquent dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location.

Les conditions propres aux associés

Conservation des parts : la cession de tout ou partie des parts avant la fin de l'engagement constitue une rupture pour l'associé concerné.
Location à un associé : si le logement est loué à l'un des associés, à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré, cet associé ne peut pas bénéficier de la déduction.
Démembrement : la loi exclut les logements dont la propriété est démembrée ; l'application de cette règle aux parts sociales démembrées reste à préciser par l'administration.

Plafond et taux au niveau de chaque associé

La quote-part d'amortissement revenant à chaque associé s'intègre à ses revenus fonciers. Le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 € s'appréciant par foyer fiscal, chaque associé additionne ses quotes-parts et ses éventuels logements Jeanbrun détenus en direct.

Et la SCI à l'impôt sur les sociétés ?

Une SCI ayant opté pour l'IS relève du régime des bénéfices des sociétés : elle amortit déjà ses immeubles selon les règles comptables et ne déclare pas de revenus fonciers. Le dispositif Jeanbrun, inscrit à l'article 31 du CGI relatif aux revenus fonciers, ne la concerne pas.

Ce qu'il faut prévoir dans les statuts

Pour sécuriser l'opération, les statuts peuvent organiser des clauses d'agrément et un engagement de conservation des parts pendant la durée de location, et prévoir le sort d'un associé qui souhaiterait sortir. Les modalités déclaratives propres aux sociétés (déclaration n° 2072) n'ont pas encore été détaillées par l'administration pour ce dispositif.

Questions fréquentes

Une SCI familiale peut-elle louer à l'enfant d'un associé ?

L'enfant est un parent au premier degré : l'associé concerné ne peut pas bénéficier de la déduction. Les associés sans lien de parenté ou d'alliance avec le locataire ne sont pas visés par cette exclusion.

Une SCI à l'IS peut-elle opter pour le Jeanbrun ?

Non. Le dispositif porte sur les revenus fonciers (CGI, art. 31) et vise les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Que se passe-t-il si un associé décède ?

La loi prévoit la reprise de l'engagement par le conjoint survivant en cas de décès de l'un des époux soumis à imposition commune ; les autres situations successorales n'ont pas encore été commentées par l'administration.

Sources officielles

Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.