Investir outre-mer en 2026 : Girardin, CIOP, logement social et Jeanbrun

Investir outre-mer ouvre droit à des avantages fiscaux spécifiques, tous définis par le code général des impôts. Pour un particulier, les principaux sont le Girardin industriel (réduction de 44 % à 63 % selon le territoire et l'activité, via une société de portage), le Girardin logement social dans les collectivités d'outre-mer (50 %), la réduction pour travaux de réhabilitation (18 à 29 %) et le Denormandie outre-mer (23 à 32 %). Les entreprises des départements d'outre-mer disposent, elles, du CIOP, un crédit d'impôt de 35 % à 45,9 %. Ces régimes sont ouverts jusqu'en 2027 ou 2029 selon le cas.

Publié le 3 octobre 2026 · Rubrique Outre-mer · Chiffres vérifiés sur sources officielles · Méthodologie

L'essentiel

Girardin industriel (CGI, art. 199 undecies B) : investissements productifs neufs jusqu'au 31 décembre 2029, rétrocession de 56 % ou 66 %.
Girardin logement social (art. 199 undecies C) : 50 % du prix de revient, dans les collectivités d'outre-mer jusqu'au 31 décembre 2029 ; fermé dans les DOM depuis le 24 septembre 2018.
Travaux (art. 199 undecies A) : 18 à 29 % pour réhabiliter ou conforter un logement de plus de 20 ans, jusqu'au 31 décembre 2029.
CIOP (art. 244 quater W) : crédit d'impôt réservé aux entreprises des cinq DOM, jusqu'au 31 décembre 2029.
Plafond global des niches porté à 18 000 € avec les avantages outre-mer.

Panorama : quel dispositif pour quel investisseur

Sources : notice 2041 GE, formulaire 2079-CIOP-SD (2026), ANIL. Les sociétés à l'IS disposent aussi d'une déduction spécifique (CGI, art. 217 undecies).
Dispositif	Article du CGI	Pour qui	Avantage	Territoires	Échéance
Girardin industriel	199 undecies B	Particulier associé d'une société de portage, ou entrepreneur	Réduction de 38,25 % à 63,42 % selon le territoire, l'activité et la rétrocession	DOM et collectivités d'outre-mer	31/12/2029
Girardin logement social	199 undecies C	Particulier, en direct ou via une société	50 % du prix de revient, dont au moins 70 % rétrocédé	Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Wallis-et-Futuna	31/12/2029
Travaux de réhabilitation ou de confortation	199 undecies A	Propriétaire occupant ou bailleur	18 % à 29 % du montant des travaux	DOM et collectivités d'outre-mer	31/12/2029
CIOP	244 quater W	Entreprises exploitantes	Crédit d'impôt de 38,25 %, 45,9 % ou 35 %	Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte	31/12/2029
Denormandie outre-mer	199 novovicies	Particulier bailleur	23 %, 29 % ou 32 % selon la durée	Communes éligibles d'outre-mer	31/12/2027
Jeanbrun	31, I-1°-i et j	Particulier bailleur	Amortissement de 3 % à 5,5 % par an	Départements d'outre-mer	31/12/2028

Sont fermés aux nouveaux investissements : le Pinel outre-mer depuis le 1er janvier 2025, et l'achat ou la construction de logements neufs au titre de l'article 199 undecies A depuis le 1er janvier 2018.

Le CIOP : un crédit d'impôt pour les entreprises

Le CIOP est le crédit d'impôt pour investissements outre-mer dans le secteur productif, prévu à l'article 244 quater W du CGI et déclaré sur le formulaire 2079-CIOP-SD. Il est réservé aux entreprises qui exploitent un investissement productif neuf dans l'un des cinq départements d'outre-mer : un particulier qui souhaite financer l'économie ultramarine passe par le Girardin industriel. Son taux est de 38,25 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, de 45,9 % en Guyane et à Mayotte pour les entreprises à l'impôt sur le revenu, et de 35 % pour les sociétés à l'impôt sur les sociétés. Tout sur le CIOP.

Encart : le Girardin industriel en 2026

Le Girardin industriel (CGI, art. 199 undecies B) finance des équipements productifs neufs exploités outre-mer. Le particulier devient associé d'une société de portage qui achète l'équipement et le loue à une entreprise locale pendant au moins cinq ans ; il rétrocède une partie de l'avantage à l'exploitant et impute le reste sur son impôt de l'année de mise en service.

44,12 %taux de réduction en location avec rétrocession de 56 % (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française…)

52,95 %même cas en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon et à Wallis-et-Futuna

56 % ou 66 %part de la réduction rétrocédée à l'exploitant selon la taille du programme (seuil de 300 000 €)

18 000 €plafond global des niches, où le Girardin ne compte que pour 44 % ou 34 % de son montant

5 ansdurée minimale d'exploitation de l'équipement et de conservation des parts

31/12/2029date limite de réalisation des investissements

À vérifier avant de souscrire : l'agrément ministériel lorsque le programme dépasse 250 000 € (investisseur non exploitant) ou 1 000 000 €, la solidité de l'entreprise exploitante, les garanties prévues en cas de reprise de l'avantage, et la date prévue de mise en service, qui détermine l'année d'imputation de la réduction.

Le fonctionnement détaillé du Girardin industriel · Le calcul du plafond de 18 000 €

Taux applicables aux investissements réalisés en 2024 selon la notice officielle 2041 GE ; ils sont inchangés tant qu'aucune loi ne les modifie.

Le Girardin logement social

L'article 199 undecies C accorde une réduction égale à 50 % du prix de revient de logements neufs donnés en location nue, pendant au moins cinq ans, à un organisme de logement social qui les sous-loue sous plafonds de ressources, puis cédés à cet organisme. Au moins 70 % de l'avantage est rétrocédé. Dans les départements d'outre-mer, la réduction ne s'applique plus aux investissements réalisés après le 24 septembre 2018 ; elle reste ouverte jusqu'au 31 décembre 2029 dans les collectivités d'outre-mer. Le détail du Girardin logement social.

Réhabiliter un logement outre-mer

Les travaux de réhabilitation et de confortation contre les risques sismique ou cyclonique réalisés par des entreprises dans des logements achevés depuis plus de vingt ans ouvrent droit, jusqu'au 31 décembre 2029, à une réduction de 18 %, portée à 22 %, 26 % ou 29 % selon l'usage d'énergies renouvelables et la situation en quartier prioritaire. Le propriétaire s'engage pour cinq ans à occuper le logement ou à le louer nu. Conditions et calcul.

Investir dans le logement locatif : Denormandie et Jeanbrun

Pour acheter un logement à louer, deux régimes restent ouverts. Le Denormandie ancien s'applique outre-mer avec des taux majorés de 23 %, 29 % ou 32 % selon la durée de l'engagement, dans les communes éligibles et jusqu'au 31 décembre 2027 (voir la fiche). Le Jeanbrun vise les logements situés en France, donc aussi dans les départements d'outre-mer, avec des critères de réhabilitation lourde propres à ces territoires pour l'ancien (voir la fiche). Les deux ne se cumulent pas sur un même logement.

Les plafonds : 199 undecies D puis 18 000 €

Les réductions d'impôt outre-mer passent par deux plafonds successifs. Le plafonnement spécifique de l'article 199 undecies D limite d'abord le total des réductions outre-mer (30 600 € ou 11 % du revenu imposable pour la fraction non rétrocédée des investissements réalisés depuis 2012, 40 000 € pour le logement social). Le plafonnement global des niches fiscales s'applique ensuite : 18 000 € lorsque le foyer bénéficie d'avantages outre-mer, le Girardin industriel n'y comptant que pour 44 % ou 34 % de son montant et le logement social pour 30 %.

Sans autre niche fiscale, la réduction Girardin industriel peut ainsi atteindre environ 40 909 € par an avec une rétrocession de 56 %, et 52 941 € avec 66 %. Le calcul pas à pas.

Déclarer ses investissements outre-mer

La réduction se déclare chaque année sur la déclaration 2042 IOM, jointe à la déclaration de revenus.
Les personnes physiques déclarent leurs investissements directs sur l'imprimé 2083-PART ; les sociétés, dont les sociétés de portage, déposent la déclaration 2083-SD.
Le défaut de déclaration 2083 est sanctionné par une amende égale à la moitié de l'avantage fiscal obtenu.

Les risques à connaître

Les avantages outre-mer sont repris si les engagements ne sont pas tenus : cession de l'investissement ou des parts avant cinq ans, cessation de l'exploitation, non-respect des plafonds de loyer ou de ressources pour les logements. Dans les schémas locatifs du Girardin industriel, la reprise est limitée aux trois quarts lorsque l'exploitant cesse son activité, et elle n'a pas lieu si le bien est reloué à une nouvelle entreprise qui reprend l'engagement. La qualité du montage conditionne donc la sécurité de l'avantage.

Questions fréquentes

Le CIOP est-il accessible aux particuliers ?

Non. Le CIOP est un crédit d'impôt réservé aux entreprises qui exploitent un investissement productif dans l'un des cinq départements d'outre-mer. Un particulier finance l'économie ultramarine via le Girardin industriel.

Quels dispositifs outre-mer restent ouverts aux particuliers en 2026 ?

Le Girardin industriel et la réduction pour travaux de réhabilitation jusqu'au 31 décembre 2029, le Girardin logement social dans les collectivités d'outre-mer jusqu'au 31 décembre 2029, le Denormandie outre-mer jusqu'au 31 décembre 2027 et le Jeanbrun dans les départements d'outre-mer jusqu'au 31 décembre 2028.

Combien peut-on défiscaliser avec le Girardin industriel ?

Sans autre niche fiscale et sous réserve du plafonnement spécifique outre-mer, environ 40 909 € de réduction par an avec une rétrocession de 56 % et 52 941 € avec 66 %, puisque la réduction n'est retenue que pour 44 % ou 34 % dans le plafond de 18 000 €.

Peut-on encore acheter un logement neuf outre-mer avec une réduction d'impôt ?

Plus au titre de l'article 199 undecies A, fermé depuis 2018, ni du Pinel outre-mer, fermé depuis 2025. Restent le Jeanbrun dans les départements d'outre-mer, qui repose sur un amortissement, et le Girardin logement social dans les collectivités d'outre-mer, via un organisme de logement social.

Le Jeanbrun s'applique-t-il dans les DOM ?

Oui : il vise les logements situés en France, ce qui inclut les cinq départements d'outre-mer, avec des critères de réhabilitation propres à ces territoires pour l'ancien.

Sources officielles

Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.