Denormandie en outre-mer : une réduction de 23 %, 29 % ou 32 %
Le Denormandie, réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans une commune éligible, est majoré outre-mer : 23 % pour un engagement de location de six ans, 29 % pour neuf ans et 32 % pour douze ans, contre 12 %, 18 % et 21 % en métropole. Il relève du plafond global des niches porté à 18 000 €. Le dispositif est ouvert aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
L'essentiel
- Taux outre-mer : 23 % (6 ans), 29 % (9 ans), 32 % (12 ans).
- Base retenue dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m².
- Travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération.
- Plafond global des niches : 18 000 € pour les investissements outre-mer.
- Ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
Les taux et le calcul
| Durée de l'engagement de location | Métropole | Outre-mer |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 23 % |
| 9 ans | 18 % | 29 % |
| 12 ans | 21 % | 32 % |
La réduction se calcule sur le coût total de l'opération (prix d'acquisition et travaux), retenu dans la double limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² de surface habitable. Pour une opération de 300 000 € assortie d'un engagement de douze ans outre-mer, la réduction atteint 96 000 € (32 %), répartie sur la durée de l'engagement.
Les conditions principales
- Logement ancien situé dans une commune éligible : commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué, ou ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire.
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, qui améliorent la performance énergétique du logement ou relèvent de catégories de travaux définies par les textes.
- Location nue à usage de résidence principale, dans le respect de plafonds de loyer et de ressources propres à l'outre-mer.
Plafonds de loyer outre-mer en 2026
Pour les baux conclus en 2026, le barème Pinel outre-mer, applicable au Denormandie, fixe le loyer maximal à 12,21 € par m² dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, et à 14,46 € par m² en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna. Dans les départements d'outre-mer, les plafonds de ressources sont par exemple de 33 105 € pour une personne seule et de 44 211 € pour un couple.
Plafonnement
La réduction Denormandie réalisée outre-mer relève du plafond global des niches porté à 18 000 €, l'article 200-0 A du CGI visant expressément le XII de l'article 199 novovicies. Elle y est retenue pour son montant annuel.
Denormandie ou Jeanbrun outre-mer ?
Pour un même logement ancien, les deux dispositifs ne se cumulent pas. Le Denormandie exige un logement à rénover dans une commune éligible et entre dans le plafond des niches ; le Jeanbrun ancien exige une réhabilitation lourde, un bâtiment collectif et au moins 30 % de travaux, mais n'est pas zoné et repose sur une déduction des revenus fonciers.
Questions fréquentes
Le Denormandie s'applique-t-il en Guadeloupe ou à La Réunion ?
Oui, dans les communes éligibles des départements d'outre-mer, avec des taux majorés de 23 %, 29 % ou 32 % selon la durée de l'engagement.
Quel plafond de niches pour le Denormandie outre-mer ?
Le plafond global de 18 000 € applicable aux avantages outre-mer, au lieu de 10 000 € en métropole.
Jusqu'à quand peut-on investir ?
Le Denormandie est ouvert aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
Sources officielles
- Dispositif Denormandie — ANIL
- Dispositif « Denormandie ancien » : modalités d'application — BOFiP
- BOI-BAREME-000017 : plafonds de loyer et de ressources pour 2026 (10 mars 2026) — BOFiP
- Article 199 novovicies du CGI (Pinel, Denormandie) — Légifrance
Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.