Girardin logement social (199 undecies C) : la réduction de 50 % outre-mer
Le Girardin logement social (article 199 undecies C du CGI) accorde une réduction d'impôt égale à 50 % du prix de revient de logements neufs donnés en location à un organisme de logement social pendant au moins cinq ans, puis cédés à cet organisme. Il reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2029 à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Wallis-et-Futuna ; dans les départements d'outre-mer, il ne s'applique plus aux investissements réalisés après le 24 septembre 2018.
L'essentiel
- Réduction de 50 % du prix de revient, base plafonnée à 3 295 € HT par m² pour 2026.
- Location nue à un organisme de logement social pendant 5 ans, puis cession à cet organisme.
- Rétrocession d'au moins 70 % de l'avantage à l'organisme pour les investissements réalisés depuis 2015.
- Plafond global des niches : retenue pour 30 % de son montant.
- Fermée dans les DOM depuis le 24 septembre 2018 ; ouverte dans les collectivités d'outre-mer jusqu'au 31 décembre 2029.
Où s'applique-t-il ?
La notice officielle 2041 GE indique que l'acquisition ou la construction de logements neufs destinés à la location dans le secteur social ouvre droit à la réduction jusqu'au 24 septembre 2018 dans les départements d'outre-mer, et jusqu'au 31 décembre 2029 à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis-et-Futuna. Dans les départements d'outre-mer, le logement social est désormais soutenu par un crédit d'impôt accordé aux organismes (article 244 quater X du CGI).
Le fonctionnement
- Les logements sont donnés en location nue, dans les six mois de l'achèvement (douze mois pour les immeubles achevés ou acquis depuis le 1er juillet 2018), pour au moins cinq ans, à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte ou à un organisme de logement social agréé localement.
- L'organisme les sous-loue à des personnes qui en font leur résidence principale, sous plafonds de ressources et de loyer.
- Au terme des cinq ans, les logements sont cédés à l'organisme, ou à des personnes qu'il désigne, à un prix fixé par convention au plus tard à la signature du bail.
- Au moins 70 % de la réduction est rétrocédée à l'organisme, sous forme de baisse des loyers et du prix de cession.
Le calcul
La réduction est égale à 50 % du prix de revient du logement, diminué des taxes, des commissions d'acquisition et des subventions publiques. Ce prix de revient doit comprendre des dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable, d'appareils utilisant une énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation. La base est plafonnée à 3 295 € hors taxes par m² de surface habitable pour les investissements réalisés en 2026, montant reconduit par l'administration le 10 mars 2026.
La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure ; l'excédent se reporte sur les cinq années suivantes. Un agrément préalable est requis pour les programmes de plus de 2 000 000 € et pour ceux réalisés par une société soumise à l'impôt sur les sociétés.
Travaux et démolition
La réduction vise aussi, sous conditions, les travaux de réhabilitation et de confortation contre les risques sismique ou cyclonique de logements sociaux de plus de vingt ans à Tahiti, dans certaines communes de Nouvelle-Calédonie et à Saint-Martin (50 % dans la limite de 50 000 € par logement), ainsi que les travaux de démolition préalables à la construction de logements sociaux (50 % dans la limite de 25 000 € par logement démoli).
Plafonds
Au plafonnement spécifique outre-mer, la fraction non rétrocédée (30 %) est retenue dans la limite de 40 000 € et la fraction rétrocédée dans la limite de 93 333 €. Au plafonnement global de 18 000 €, la réduction est retenue pour 30 % de son montant.
Questions fréquentes
Le Girardin logement social est-il encore possible en Guadeloupe ou à La Réunion ?
Non pour les particuliers : dans les départements d'outre-mer, la réduction ne s'applique plus aux investissements réalisés après le 24 septembre 2018. Elle reste ouverte dans les collectivités d'outre-mer listées jusqu'au 31 décembre 2029.
Que rapporte réellement la réduction ?
Elle est égale à 50 % du prix de revient retenu, mais au moins 70 % de cet avantage est rétrocédé à l'organisme de logement social : seule la fraction non rétrocédée constitue l'avantage net de l'investisseur.
Peut-on vendre avant cinq ans ?
Pas sans reprise : la cession des logements ou des parts avant le terme, sauf au profit de l'organisme locataire, entraîne la reprise de la réduction.
Sources officielles
- Notice 2041 GE « Investissements outre-mer » (déclaration des revenus 2024) — impots.gouv.fr
- BOFiP-Impôts : réduction d'impôt pour les logements sociaux outre-mer (série IR-RICI)
- Article 199 undecies C du CGI — Légifrance
- BOI-IR-RICI-80-20-10 (version du 10 mars 2026) : base et taux de la réduction d'impôt outre-mer — BOFiP
Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.