Micro-foncier ou régime réel : comment choisir en 2026
Pour la location nue, le choix entre micro-foncier et régime réel se pose dans les mêmes termes que pour le meublé — mais avec des seuils et un abattement différents.
Le micro-foncier : simplicité et abattement de 30 %
Applicable tant que les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l'ensemble des charges, sans aucune déclaration détaillée à produire.
Le régime réel : indispensable dès que les charges sont significatives
Dès que les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion) dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel devient plus favorable — et permet, en prime, de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Le cas fréquent : un bien financé à crédit
Pour un bien récemment acquis à crédit, les intérêts d'emprunt dépassent quasi systématiquement 30 % des loyers les premières années : le régime réel s'impose alors presque mécaniquement, sans même attendre de gros travaux pour en tirer parti.
Questions fréquentes
Le passage au réel est-il définitif ?
L'option est engagée pour 3 ans minimum et se reconduit tacitement, avec possibilité de repasser au micro-foncier ensuite si les conditions le permettent.
Le micro-foncier permet-il de déduire les intérêts d'emprunt ?
Non, l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l'ensemble des charges y compris les intérêts — aucune déduction distincte n'est possible sous ce régime.
Peut-on combiner micro-foncier sur un bien et réel sur un autre ?
Non, l'option pour le réel s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer, pas bien par bien.