Déficit foncier et revente : les pièges à éviter
Le déficit foncier impose une contrainte souvent sous-estimée au moment de vendre : un engagement de location qui, s'il n'est pas respecté, peut remettre en cause l'avantage fiscal obtenu.
L'engagement de location de 3 ans
Imputer un déficit foncier sur le revenu global impose de maintenir le bien loué (nu, à usage d'habitation principale du locataire) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Vendre ou cesser de louer avant ce terme remet en cause l'avantage fiscal obtenu, avec reprise de l'impôt correspondant.
Le piège du calendrier de travaux
Un projet de revente à moyen terme mal anticipé avec de gros travaux générateurs de déficit foncier peut se retourner contre le vendeur : l'économie d'impôt obtenue une année peut être totalement reprise si le bien change de main avant l'échéance des trois ans.
Les exceptions à connaître
Le décès, l'invalidité ou le licenciement du propriétaire ou de son conjoint sont généralement admis comme cas de force majeure dispensant du respect strict de l'engagement de location.
Questions fréquentes
L'engagement de 3 ans court-il à partir de l'achat ou des travaux ?
Il court à partir du 1er janvier de l'année qui suit celle de l'imputation du déficit, pas de la date d'acquisition du bien.
Que se passe-t-il en cas de non-respect de l'engagement ?
L'administration peut reprendre l'avantage fiscal obtenu, avec intérêts de retard, sauf cas de force majeure reconnu (décès, invalidité, licenciement).
Le changement de locataire pendant les 3 ans pose-t-il problème ?
Non, tant que le bien reste loué nu à usage d'habitation principale sans période de vacance excessive, un changement de locataire n'interrompt pas l'engagement.