Droits de mutation : un taux départemental jusqu'à 5 % pour les investisseurs jusqu'en 2028

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent fixer le taux de leur droit de mutation à titre onéreux jusqu'à 5 % au lieu de 4,50 %, pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028, sauf pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Un investisseur locatif n'échappe donc pas à cette hausse là où elle a été votée. La loi de finances pour 2026 précise le calendrier d'effet des délibérations prises fin 2026 et début 2027.

Publié le 3 octobre 2026 · Rubrique Loi de finances 2026 · Chiffres vérifiés sur sources officielles · Méthodologie

Le mécanisme

Lors d'un achat immobilier, l'acquéreur acquitte des droits de mutation à titre onéreux, composés principalement d'une taxe départementale dont le taux de droit commun est de 3,80 % et que chaque département peut moduler entre 1,20 % et 4,50 %. La loi de finances pour 2025 a relevé ce plafond à 5 % pour les actes passés et conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, à l'exception des acquisitions par des primo-accédants de leur résidence principale.

Ce que cela coûte à un investisseur

La taxe départementale s'ajoute à une taxe communale de 1,20 % et à des frais d'assiette et de recouvrement égaux à 2,37 % du droit départemental. Au taux de 4,50 %, le total atteint environ 5,81 % du prix ; au taux de 5 %, environ 6,32 %.

Les autres composantes des frais d'acquisition (émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière, débours) ne sont pas concernées par cette hausse.

Le calendrier des délibérations

La loi de finances pour 2026 précise que les délibérations des départements notifiées entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027 s'appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant leur notification. Pour un projet d'achat au premier semestre 2027, vérifiez si le département a voté une hausse.

Où vont ces frais sur le plan fiscal ?

• En location nue au régime réel, les frais d'acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; ils majorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour leur montant réel ou un forfait de 7,5 %.
• En Jeanbrun, la base amortissable est calculée sur le prix net de frais : les droits de mutation n'y entrent pas.
• En location meublée au régime réel, les frais d'acquisition peuvent être déduits ou amortis selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.

Questions fréquentes

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