Jeanbrun et démembrement de propriété : pourquoi le dispositif est fermé
Le dispositif Jeanbrun ne s'applique pas aux revenus d'un logement dont la propriété est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Une seule exception : lorsque le démembrement ou le transfert de propriété résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou de son usufruit peut poursuivre l'engagement pour la durée restant à courir.
L'essentiel
- Logement démembré : déduction Jeanbrun non applicable.
- Exception : décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
- Le conjoint survivant reprend l'engagement dans les mêmes conditions.
- Une donation de la nue-propriété pendant l'engagement fait perdre le dispositif.
- Les investissements en nue-propriété relèvent d'une autre logique fiscale.
La règle
Selon l'analyse de la loi de finances pour 2026 publiée par l'ANIL, la déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des logements dont le droit de propriété est démembré. Elle vise aussi bien l'achat d'un logement déjà démembré que le démembrement intervenu après l'acquisition.
L'exception du décès
Lorsque le transfert de propriété ou le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement, ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
Les conséquences pratiques
- Transmission anticipée : donner la nue-propriété du logement à ses enfants pendant l'engagement fait sortir le logement du dispositif. Sauf exceptions légales (invalidité, licenciement, décès), c'est une rupture qui entraîne la reprise des amortissements.
- Achat en nue-propriété : le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant la durée de l'usufruit ; ce type d'investissement n'ouvre pas droit au Jeanbrun.
- Bailleur seul : en cas de décès d'un bailleur non marié, la poursuite de l'engagement par les héritiers n'est pas prévue par le texte ; la rupture liée au décès n'entraîne toutefois pas de majoration.
Articuler Jeanbrun et transmission
Le démembrement reste un outil de transmission à part entière : donation avec réserve d'usufruit, acquisition en démembrement, nue-propriété. Il se combine simplement mal avec le Jeanbrun sur un même logement. La transmission se prépare donc en amont : soit en dehors du logement Jeanbrun, soit après le terme de l'engagement de location.
Questions fréquentes
Peut-on acheter en nue-propriété et bénéficier du Jeanbrun ?
Non. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et la loi exclut du dispositif les logements dont la propriété est démembrée.
Peut-on donner la nue-propriété d'un logement Jeanbrun à ses enfants ?
Pendant l'engagement de location, le démembrement fait perdre le bénéfice de la déduction et entraîne la reprise des amortissements, sauf démembrement consécutif au décès d'un époux.
Que devient l'engagement si mon conjoint décède ?
Le conjoint survivant attributaire du logement ou de son usufruit peut demander à poursuivre le dispositif pour la période restant à courir, dans les mêmes conditions.
Sources officielles
- Analyse juridique n° 2026-08 « Loi de finances pour 2026 » — ANIL
- Article 31 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026 — Légifrance
Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.