Du Pinel au Jeanbrun : ce qui change pour l'investisseur

Le Jeanbrun n'est pas un Pinel rebaptisé. Le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix, dans des zones tendues, et entrait dans le plafond global des niches fiscales ; il n'est plus ouvert aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025. Le Jeanbrun crée une déduction annuelle sur les revenus fonciers, sans zonage d'éligibilité, avec un plafond de déduction par foyer et des loyers plafonnés selon le barème Pinel ou Loc'Avantages.

Publié le 3 octobre 2026 · Rubrique Dispositif Jeanbrun · Chiffres vérifiés sur sources officielles · Méthodologie

L'essentiel

Pinel : réduction d'impôt, fermée aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025.
Jeanbrun : déduction au titre de l'amortissement, pour les acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028.
Zonage : éligibilité zonée pour le Pinel, aucune zone d'éligibilité pour le Jeanbrun.
Plafond : 10 000 € de niches pour le Pinel ; 8 000 à 12 000 € de déduction par foyer pour le Jeanbrun.
Location à un ascendant ou descendant : possible en Pinel hors foyer fiscal, exclue en Jeanbrun.

Le tableau des différences

Sources : CGI, art. 199 novovicies et art. 31 ; analyse ANIL de la loi de finances pour 2026.
Critère	Pinel (acquisitions jusqu'au 31/12/2024)	Jeanbrun (depuis le 21/02/2026)
Nature de l'avantage	Réduction d'impôt	Déduction des revenus fonciers (amortissement)
Base	Prix de revient retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m²	80 % du prix d'acquisition, majoré des travaux dans l'ancien
Taux	9 %, 12 % ou 14 % pour 6, 9 ou 12 ans en 2024 (12, 18 ou 21 % en Pinel +)	3,5 à 5,5 % par an dans le neuf, 3 à 4 % dans l'ancien
Zonage d'éligibilité	Zones A bis, A et B1	Aucun
Logement	Neuf, en bâtiment collectif	Neuf ou ancien réhabilité, en bâtiment collectif
Plafonnement	Plafond global des niches (10 000 €)	Plafond de déduction par foyer
Location à un ascendant ou descendant	Possible hors foyer fiscal	Exclue jusqu'au 2e degré
Effet sur la plus-value	Aucun	Réintégration des amortissements

Ce qui fait la différence en pratique

Avec une réduction d'impôt, le gain est identique quel que soit votre taux marginal, dans la limite de l'impôt dû. Avec une déduction, le gain dépend de votre tranche d'imposition et des prélèvements sociaux économisés : il est plus élevé pour un contribuable fortement imposé. Le Jeanbrun récompense aussi davantage les loyers modérés, puisque son taux augmente en location sociale ou très sociale.

Les plafonds de loyer : un héritage commun

Pour la location intermédiaire, le Jeanbrun reprend les plafonds de loyer et de ressources du Pinel : en 2026, 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C. Mais là où ces zones conditionnaient l'éligibilité au Pinel, elles ne servent plus qu'à calculer les plafonds du Jeanbrun.

Les investisseurs Pinel en cours

La fermeture du Pinel ne remet pas en cause les engagements en cours : les réductions continuent de s'imputer selon le calendrier initial, sous réserve du respect des conditions. Un logement acquis en Pinel ne peut pas basculer en Jeanbrun : le Jeanbrun ne vise que des acquisitions réalisées à partir du 21 février 2026.

Questions fréquentes

Le Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Il prend le relais pour soutenir l'investissement locatif, avec une autre mécanique : une déduction annuelle au titre de l'amortissement au lieu d'une réduction d'impôt.

Le Jeanbrun est-il zoné comme le Pinel ?

Non pour l'éligibilité. Les zones A bis à C servent seulement à déterminer les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire.

Mon Pinel en cours est-il affecté ?

Non : les engagements Pinel souscrits avant 2025 se poursuivent selon leurs règles.

Sources officielles

Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.