Loi Jeanbrun : fonctionnement et fenêtre du dispositif
Successeur du Pinel entré en vigueur en février 2026, le dispositif Jeanbrun change de logique : place à l'amortissement fiscal plutôt qu'à la réduction d'impôt classique, sans zonage géographique.
Un amortissement plutôt qu'une réduction d'impôt
Inscrit à l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi publiée au Journal officiel du 20 février 2026, applicable aux acquisitions à partir du 21 février), le dispositif permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition (calculée sur 80 % de sa valeur, hors terrain), déduite des revenus fonciers ; le déficit foncier qui peut en résulter suit les règles de droit commun (imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt).
Des taux selon le niveau de loyer
Locatif intermédiaire : 3,5 %/an, plafonné à 8 000 €/an. Locatif social (niveau Loc'Avantages Loc2) : 4,5 %/an, plafonné à 10 000 €/an. Locatif très social : 5,5 %/an, plafonné à 12 000 €/an. Ces taux s'appliquent au neuf ; dans l'ancien réhabilité, la loi fixe 3 %, 3,5 % et 4 %. Les plafonds annuels s'apprécient par foyer fiscal : 8 000 € par principe, 10 000 € ou 12 000 € lorsque au moins la moitié des loyers des logements concernés relève de la location sociale ou très sociale. Plus le loyer est modéré, plus l'amortissement est élevé.
Un dispositif encore jeune
Le texte est en vigueur depuis le 21 février 2026 ; les commentaires de l'administration au BOFiP restent attendus. Les plafonds de loyer et de ressources sont ceux du Pinel et de Loc'Avantages, actualisés chaque année : vérifiez-les au moment de signer, avant tout engagement sur 9 ans.
Conditions d'éligibilité
Logement neuf en collectif ou logement ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et une réhabilitation lourde (DPE A ou B ; critères propres aux départements d'outre-mer). Engagement de location nue, résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, sans zonage géographique contrairement au Pinel. Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Questions fréquentes
Jusqu'à quand peut-on investir en Jeanbrun ?
Le dispositif couvre les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 — une fenêtre de près de 3 ans, sauf prorogation ultérieure par une prochaine loi de finances.
Le Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Oui, c'est le successeur direct annoncé pour relancer l'investissement locatif après la fin du Pinel fin 2024, avec une mécanique différente basée sur l'amortissement plutôt que la réduction d'impôt.
Le Jeanbrun est-il cumulable avec d'autres dispositifs ?
Non sur un même bien : chaque logement relève d'un seul dispositif fiscal à la fois, mais rien n'empêche de combiner plusieurs biens sous des régimes différents dans un même patrimoine.
L'amortissement Jeanbrun réduit-il la plus-value à la revente ?
Oui, comme tout mécanisme d'amortissement, la fraction déduite vient réduire le prix d'acquisition retenu au moment du calcul de la plus-value, augmentant l'imposition à la sortie.