Jeanbrun ou LMNP : le comparatif point par point en 2026
Le Jeanbrun et le LMNP permettent tous deux d'amortir un logement, mais dans des cadres opposés. Le Jeanbrun vise la location nue, avec loyers et ressources plafonnés, un engagement de neuf ans et une déduction annuelle plafonnée ; le LMNP vise le meublé, sans plafond de loyer ni engagement, avec un amortissement non plafonné qui ne peut toutefois pas créer de déficit. Les deux réintègrent désormais leurs amortissements dans la plus-value, et les prélèvements sociaux diffèrent : 17,2 % en nu, 18,6 % en meublé.
L'essentiel
- Jeanbrun : revenus fonciers, amortissement plafonné de 8 000 à 12 000 € par an et par foyer.
- LMNP : bénéfices industriels et commerciaux, amortissement non plafonné mais sans création de déficit.
- Micro-BIC en meublé : abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 à 2028 ; micro-foncier exclu en Jeanbrun.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée non professionnelle (LFSS 2026).
- Plus-value : réintégration des amortissements dans les deux régimes.
Le tableau comparatif
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée (longue durée, étudiante, saisonnière…) |
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers, régime réel obligatoire | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Amortissement | 3 à 5,5 % de 80 % du prix, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer | Par composants, sans plafond annuel |
| Déficit lié à l'amortissement | Déficit foncier imputable selon l'article 156 (10 700 € hors intérêts, droit commun) | Impossible : l'amortissement ne peut créer ni augmenter un déficit (il se reporte) |
| Régime simplifié | Exclu | Micro-BIC : 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € (revenus 2026-2028) |
| Loyer | Plafonné (barèmes Pinel ou Loc'Avantages) | Libre, sous réserve de l'encadrement local |
| Locataire | Ressources plafonnées ; ni foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au 2e degré | Libre |
| Engagement | 9 ans de location effective et continue | Aucun |
| Logement | Bâtiment collectif, neuf ou ancien lourdement réhabilité | Tout logement meublé décent |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
| Plus-value | Prix d'acquisition minoré des amortissements | Idem depuis 2025, sauf certaines résidences de services |
Le critère décisif : votre marché locatif
Le Jeanbrun impose des loyers plafonnés. Dans une ville où le loyer de marché est proche du plafond intermédiaire, la contrainte coûte peu ; là où il est nettement supérieur, la perte de loyer peut absorber l'avantage fiscal. Le LMNP laisse le loyer libre, mais demande d'équiper le logement et s'accompagne souvent d'une rotation plus forte des locataires.
Le critère fiscal : votre tranche et vos autres revenus
En Jeanbrun, l'amortissement réduit des revenus fonciers taxés au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux, et l'éventuel déficit peut s'imputer sur le revenu global dans les limites de droit commun. En LMNP au réel, l'amortissement neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant de longues années, mais l'excédent ne s'impute jamais sur les autres revenus du foyer.
La sortie, un point commun
Depuis la loi de finances pour 2025 pour le meublé et la loi de finances pour 2026 pour le Jeanbrun, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. La durée de détention redevient le premier levier pour limiter l'imposition à la revente.
Profils types
- Jeanbrun : contribuable dans une tranche élevée, qui vise un immeuble collectif neuf ou lourdement réhabilité dans une zone où le plafond de loyer est proche du marché, et accepte neuf ans d'engagement.
- LMNP : investisseur qui privilégie la liberté de loyer et de sortie, notamment sur les petites surfaces et les marchés étudiants, et accepte la gestion d'un meublé.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il plus avantageux que le Jeanbrun ?
Cela dépend du marché local et de votre fiscalité. Le LMNP offre des loyers libres et un amortissement non plafonné mais cantonné aux revenus du meublé ; le Jeanbrun impose des loyers plafonnés mais permet un déficit foncier imputable sur le revenu global dans les limites de droit commun.
Quels prélèvements sociaux en 2026 ?
17,2 % sur les revenus fonciers, donc sur la location nue et le Jeanbrun, et 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la LFSS 2026.
Peut-on transformer un LMNP existant en Jeanbrun ?
Le Jeanbrun vise des logements acquis à partir du 21 février 2026, neufs ou anciens avec travaux lourds. Un logement déjà détenu avant cette date n'entre pas dans le dispositif.
Sources officielles
- Article 31 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026 — Légifrance
- Analyse juridique n° 2026-08 « Loi de finances pour 2026 » — ANIL
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (JORF du 20 février 2026) — Légifrance
- Code général des impôts — Légifrance
Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.