Maison individuelle et dispositif Jeanbrun : ce que dit la loi en 2026
Une maison individuelle n'ouvre pas droit au dispositif Jeanbrun en 2026, ni dans le neuf ni dans l'ancien : la loi réserve l'amortissement aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Une proposition de loi adoptée en commission à l'Assemblée nationale le 20 mai 2026 prévoit d'ouvrir le dispositif aux maisons anciennes, mais elle n'est pas en vigueur.
L'essentiel
- Condition légale : logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif (code de la construction et de l'habitation, art. L. 111-1, 6°).
- L'exclusion vaut dans le neuf comme dans l'ancien.
- Proposition de loi n° 2674 : ouverture envisagée aux seules maisons individuelles anciennes.
- Non en vigueur au 3 octobre 2026.
La règle : un bâtiment d'habitation collectif
L'analyse de l'ANIL rappelle que le bénéfice de l'amortissement est réservé aux logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif, au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation. Ce texte vise les bâtiments dans lesquels sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties.
Conséquence : une maison individuelle, une maison divisée en deux logements ou un ensemble de maisons accolées sans superposition ne remplissent pas la condition.
Pourquoi cette exclusion
Le rapport de l'Assemblée nationale du 20 mai 2026 explique que l'exclusion se justifie dans le neuf par la volonté de limiter l'artificialisation des sols, comme lors du recentrage du Pinel sur l'habitat collectif en 2021. Il la juge en revanche peu justifiée dans l'ancien, où les maisons existent déjà, notamment dans les communes rurales et périurbaines où de nombreuses maisons dégradées attendent une remise sur le marché.
Ce que prévoit la proposition de loi n° 2674
La proposition de loi pour la mobilisation de l'habitat existant, rapportée par Valérie Létard, a été adoptée avec modifications par la commission des affaires économiques le 20 mai 2026. Dans la rédaction issue de la commission, son article 1er :
- supprime la condition d'habitat collectif pour les seuls logements anciens (j du 1° du I de l'article 31) ;
- abaisse de 30 % à 20 % du prix d'acquisition le montant minimal des travaux ;
- remplace l'exigence de classe A ou B par un gain de deux classes énergétiques pour un logement classé F ou G avant travaux, et d'une classe pour un logement classé E ou mieux ;
- précise que les bureaux transformés en logements sont éligibles.
Dans le neuf, la maison individuelle resterait exclue.
Que faire si vous visez une maison ?
Tant que le texte n'est pas adopté définitivement et promulgué, une maison individuelle ne peut pas bénéficier du Jeanbrun. D'autres régimes restent ouverts selon le cas : location nue au régime réel avec déficit foncier pour les travaux, location meublée (LMNP), ou Denormandie si la commune est éligible. N'achetez pas en anticipant une réforme : les conditions s'apprécient selon le droit applicable à la date de l'opération.
Questions fréquentes
Une maison neuve en lotissement peut-elle bénéficier du Jeanbrun ?
Non. Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif ; une maison individuelle, même neuve et en lotissement, ne remplit pas cette condition.
La réforme pour les maisons anciennes est-elle votée ?
Non. Au 3 octobre 2026, la proposition de loi n° 2674 a été adoptée en commission à l'Assemblée nationale le 20 mai 2026 ; elle n'a pas été promulguée.
Un immeuble de trois appartements superposés est-il éligible ?
Sur ce critère, oui : plus de deux logements superposés desservis par des parties communes caractérisent un bâtiment d'habitation collectif. Les autres conditions du dispositif doivent aussi être remplies.
Sources officielles
- Analyse juridique n° 2026-08 « Loi de finances pour 2026 » — ANIL
- Rapport n° 2816 sur la proposition de loi n° 2674 pour la mobilisation de l'habitat existant (20 mai 2026) — Assemblée nationale
- Article 31 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026 — Légifrance
Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.