Comment opter pour le Jeanbrun : régime réel, option et première déclaration

Le Jeanbrun n'est pas automatique : il s'applique sur option, exercée lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux dans l'ancien), ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure. Seuls les bailleurs imposés au régime réel des revenus fonciers peuvent en bénéficier : la loi de finances pour 2026 a modifié l'article 32 du CGI pour exclure ces logements du micro-foncier.

Publié le 3 octobre 2026 · Rubrique Dispositif Jeanbrun · Chiffres vérifiés sur sources officielles · Méthodologie

L'essentiel

Option dans la déclaration de l'année d'achèvement (neuf), d'achèvement des travaux (ancien) ou d'acquisition si elle est postérieure.
Régime réel obligatoire : micro-foncier exclu (CGI, art. 32, 2, modifié).
Pour une acquisition ou un achèvement en 2026 : première déclaration au printemps 2027 (revenus 2026).
Mise en location dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition.
Conserver acte, bail, avis d'imposition du locataire, factures et diagnostics.

État des textes. Le texte est en vigueur depuis le 21 février 2026. Au 3 octobre 2026, à notre connaissance, aucun commentaire administratif propre au dispositif n'a été publié au BOFiP : les modalités pratiques (déclaration, première annuité, vacance entre deux locataires) restent à préciser.

Une option, pas un droit automatique

Selon l'analyse de l'ANIL, seuls les propriétaires soumis au régime réel d'imposition des revenus fonciers sont éligibles, dès lors qu'ils optent pour l'un des deux dispositifs lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (neuf) ou des travaux (ancien), ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure. L'option se rattache à une année précise : la laisser passer expose à perdre le bénéfice du dispositif pour ce logement.

Le régime réel est obligatoire

L'article 47 de la loi de finances pour 2026 a également modifié l'article 32 du CGI, qui fixe le champ du micro-foncier : les contribuables qui demandent la déduction Jeanbrun en sont exclus. Le bailleur déclare donc ses revenus fonciers au réel, en détaillant loyers, charges et amortissement. Si vous déclarez aujourd'hui d'autres loyers au micro-foncier, faites vérifier l'effet de ce passage au réel sur l'ensemble de votre déclaration.

Le calendrier type

Source : analyse de la loi de finances pour 2026 par l'ANIL.
Étape	Neuf ou VEFA	Ancien réhabilité
Acquisition (ou dépôt du permis dans le neuf)	Entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028	Entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028
Point de départ de l'amortissement	1er jour du mois d'achèvement, ou de l'acquisition si postérieure	1er jour du mois d'achèvement des travaux, ou de l'acquisition si postérieure
Mise en location	Dans les 12 mois	Dans les 12 mois
Exercice de l'option	Déclaration des revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition	Déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux ou d'acquisition
Fin de l'engagement	9 ans de location effective et continue	9 ans de location effective et continue

Pour un logement acquis et achevé en 2026, la première déclaration concernée est celle des revenus 2026, déposée au printemps 2027.

Les justificatifs à conserver

l'acte d'acquisition et, en VEFA, le document attestant l'achèvement ;
dans l'ancien, les factures de travaux et les diagnostics de performance énergétique avant et après travaux ;
le bail et l'avis d'impôt du locataire permettant de vérifier ses ressources à la signature ;
le calcul annuel de l'amortissement et du plafond applicable au foyer.

Les formulaires et lignes propres au Jeanbrun seront ceux de la campagne de déclaration 2027 : vérifiez la notice de la déclaration des revenus fonciers au moment de déclarer.

Questions fréquentes

Peut-on rester au micro-foncier avec un logement Jeanbrun ?

Non. La loi de finances pour 2026 a modifié l'article 32 du CGI pour exclure du micro-foncier les contribuables qui demandent la déduction : le régime réel est obligatoire.

Quand faut-il exercer l'option ?

Lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure.

Dans quel délai faut-il louer ?

Le logement doit être mis en location dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, puis loué de façon effective et continue pendant au moins neuf ans.

Sources officielles

Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.