Plafond annuel Jeanbrun : 8 000, 10 000 ou 12 000 €, et la règle des 50 %
La déduction Jeanbrun est plafonnée chaque année par foyer fiscal. Le plafond est de 8 000 € par principe ; il passe à 10 000 € lorsque au moins la moitié des loyers bruts des logements concernés provient de la location sociale, et à 12 000 € lorsque cette moitié provient de la location très sociale. Le plafond ne se choisit donc pas logement par logement : il dépend de la composition de votre parc Jeanbrun.
L'essentiel
- 8 000 € par an et par foyer fiscal, par principe.
- 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis relèvent de la location sociale.
- 12 000 € si au moins 50 % relèvent de la location très sociale.
- Selon l'analyse de l'ANIL, ce plafond s'apprécie pour chacun des deux dispositifs, neuf et ancien.
- Second plafond : le cumul des amortissements d'un logement ne peut dépasser sa valeur hors foncier (80 % du prix, majoré des travaux dans l'ancien).
État des textes. Le sort de la fraction d'amortissement qui dépasse le plafond annuel n'est pas précisé par une doctrine publiée au 3 octobre 2026. Le texte est en vigueur depuis le 21 février 2026. Au 3 octobre 2026, à notre connaissance, aucun commentaire administratif propre au dispositif n'a été publié au BOFiP : les modalités pratiques (déclaration, première annuité, vacance entre deux locataires) restent à préciser.
Un plafond par foyer, pas par logement
La loi de finances pour 2026 ne plafonne pas la déduction logement par logement. Elle limite la somme des déductions pratiquées au titre des amortissements, par an et par foyer fiscal. Selon l'analyse juridique de l'ANIL, ce plafond s'applique pour chacun des deux dispositifs, celui du neuf (i) et celui de l'ancien (j).
| Situation du foyer | Plafond annuel de déduction |
|---|---|
| Cas général | 8 000 € |
| Au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis issus de la location sociale | 10 000 € |
| Au moins 50 % des revenus bruts issus de la location très sociale | 12 000 € |
Comment se calcule la règle des 50 %
Le critère porte sur les revenus bruts, c'est-à-dire les loyers hors charges, des logements qui bénéficient de l'amortissement. On compare la part des loyers provenant des logements affectés à la location sociale (ou très sociale) au total des loyers de ces logements.
Exemple. Un foyer détient deux logements neufs en Jeanbrun : l'un en location intermédiaire (9 000 € de loyers par an), l'autre en location très sociale (9 600 €). Les loyers très sociaux représentent 9 600 / 18 600 = 51,6 % du total : le plafond annuel passe à 12 000 €. Si les montants étaient inversés (9 600 € en intermédiaire, 9 000 € en très social), la part très sociale tomberait à 48,4 % et le plafond resterait de 8 000 €.
À partir de quel prix le plafond joue-t-il ?
Un seul logement neuf en location intermédiaire atteint le plafond de 8 000 € dès que sa base dépasse 228 571 € (8 000 / 3,5 %), soit un prix d'acquisition net de frais d'environ 285 700 €.
| Logement neuf | Taux | Plafond | Base à partir de laquelle le plafond s'applique | Prix net de frais correspondant |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | 228 571 € | ≈ 285 700 € |
| Social (plafond de 10 000 € atteint) | 4,5 % | 10 000 € | 222 222 € | ≈ 277 800 € |
| Très social (plafond de 12 000 € atteint) | 5,5 % | 12 000 € | 218 182 € | ≈ 272 700 € |
Le second plafond : la valeur hors foncier
Indépendamment du plafond annuel, le cumul des amortissements pratiqués sur un logement ne peut excéder sa valeur hors foncier, soit 80 % du prix d'acquisition, majoré du montant des travaux dans l'ancien.
Le Jeanbrun et le plafond global des niches
La déduction Jeanbrun réduit le revenu foncier imposable : ce n'est pas une réduction d'impôt. Parmi les articles du code modifiés par l'article 47 de la loi de finances (articles 31, 32, 150 VB et 156 selon l'ANIL) ne figure pas l'article 200-0 A, qui organise le plafonnement global des avantages fiscaux à 10 000 €. La doctrine administrative n'a pas encore confirmé ce point.
Questions fréquentes
Le plafond de 8 000 € s'applique-t-il par logement ?
Non. Il s'applique par foyer fiscal et par an, à la somme des déductions Jeanbrun ; selon l'analyse de l'ANIL, il s'apprécie pour chacun des deux dispositifs, neuf et ancien.
Comment obtenir le plafond de 12 000 € ?
Il faut qu'au moins 50 % des loyers bruts des logements bénéficiant de l'amortissement proviennent de logements affectés à la location très sociale.
Un couple marié a-t-il un plafond double ?
Non. Le plafond est fixé par foyer fiscal : un couple soumis à imposition commune ne dispose que d'un plafond.
Sources officielles
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (JORF du 20 février 2026) — Légifrance
- Article 31 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026 — Légifrance
- Analyse juridique n° 2026-08 « Loi de finances pour 2026 » — ANIL
Sources consultées le 3 octobre 2026. La fiscalité change à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour avant toute décision.